Die eigene Immobilie zu vermieten, spült zusätzliche Einkünfte in die Kasse. Doch als Vermieter hat man auch einige neue Pflichten. Ein Überblick über die wichtigsten Regelungen.
Text: Melanie Rübartsch
Zwei Drittel aller Wohnungen in Deutschland werden laut dem Eigentümerverband Haus & Grund von Privatpersonen vermietet. Die Möglichkeit, über eine Vermietung zusätzliche Einnahmen zu generieren und zudem gewisse Steuervorteile zu erhalten, macht das Modell interessant. Allerdings müssen Eigentümer in ihre neue Rolle als Vermieter hineinwachsen. „Mit einer Vermietung sind einige neue Pflichten und Herausforderungen verbunden, mit denen man sich als Selbstnutzer von Haus oder Wohnung nicht auseinandersetzen muss“, weiß Inka-Marie Storm, Chefjustiziarin bei Haus & Grund.
Das beginnt bei der Vorbereitung. Wie viel Miete darf man nehmen? Hier ist entscheidend, ob sich Haus oder Wohnung in einem Ort befindet, in dem eine Mietpreisbremse gilt. „Regelmäßig darf die Miete in diesen Fällen die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen“, erklärt Storm. Ausnahme: Die Wohnung wurde erstmalig nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet.
Gilt keine Mietpreisbremse, kann die Preisgestaltung etwas freier erfolgen. Dennoch bietet auch hier der örtliche Mietspiegel eine erste Orientierung. Darüber hinaus können sich angehende Vermieter bei Haus & Grund nach marktgängigen Tarifen erkundigen.
Weiter geht es mit der Mietersuche. Ein gewisser Schutz vor Mietnomaden besteht darin, dass der Vermieter eine Bonitätsauskunft einfordert, den Ausweis des Mieters auf einen festen Wohnsitz überprüft oder – sofern vorhanden – eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des aktuellen Vermieters erbittet. Sinnvoll ist auch, eine Selbstauskunft ausfüllen zu lassen mit Angaben unter anderem zu Familiensituation, Arbeitgeber, Einkommen oder Haustieren. Bei den Ortsvereinen von Haus & Grund sind Muster auf dem aktuellen miet- und datenschutzrechtlichen Stand erhältlich: www.hausundgrund.de/vereine.
Mietverträge müssen aktuell sein
Auch der Mietvertrag sollte wasserdicht sein. Im Internet lassen sich Mustermietverträge finden. Doch Storm rät zur Vorsicht: „Weil die Rechtsprechung zum Mietrecht immer in Bewegung ist, muss man gut prüfen, ob das Formular wirklich aktuell ist.“ Das beste Beispiel sind Regelungen zu Schönheitsreparaturen, die sich durch neue Urteile verändern können.
Zudem ist im Zuge der Vermietung die Kaution zu klären. Maximal drei Nettokaltmieten sind erlaubt. „Diese muss der Eigentümer getrennt von seinem übrigen Vermögen mit Zinsen anlegen“, sagt Inka-Marie Storm. Die Sparkassen bieten in der Regel spezielle Mietkautionskonten an.
Während der Mietzeit hat der Vermieter laufende Pflichten. Die wichtigste ist die Nebenkostenabrechnung. Ist im Mietvertrag eine Umlage bestimmter Nebenkosten vereinbart, muss der Vermieter mindestens einmal im Jahr eine Aufstellung über die Betriebskosten machen und sie mit den geleisteten Vorauszahlungen abgleichen. Spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums muss dem Mieter das entsprechende Schreiben zugehen.
Welche Nebenkosten grundsätzlich umlagefähig sind, ist in den 17 Nummern von § 2 Betriebskostenverordnung geregelt. „Es genügt, wenn der Mietvertrag auf diese Nummern Bezug nimmt. Sollte es neben den aufgeführten Betriebskostenarten weitere geben, müssen diese im Mietvertrag als sonstige Kosten explizit aufgeführt werden, damit sie umlegbar sind“, so Juristin Storm. Wichtig: Insbesondere Reparaturen und Instandhaltungen oder die Kosten für die Hausverwaltung gehören nicht zu den abrechenbaren Nebenkosten.
Welche Reparaturen Vermietersache sind
Dass die Wohnung in Schuss bleibt, sie vertragsgemäß genutzt werden kann und keine Gefahren für den Mieter bestehen, ist ebenfalls Sache des Vermieters. Ausschlaggebend ist dabei der Zustand bei Abschluss des Mietvertrags. Der Eigentümer muss also insbesondere Reparaturen aufgrund von Verschleiß in der Wohnung vornehmen: kaputte Wasserhähne, Rollläden oder auch verkalkte Leitungen. Zu Modernisierungen ist der Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet.
Weitgehend zur Instandhaltung gehört auch, dass die Heizung funktioniert. „Gesetzlich geregelt ist die Heizperiode nicht, allerdings ist durch Entscheidungen der Rechtsprechung allgemein anerkannt, dass der Vermieter die Sammelheizungsanlage, soweit es die Witterung erfordert, üblicherweise in der Zeit vom 1. Oktober bis zum 30. April eines jeden Jahres in Betrieb zu halten hat“, erläutert Storm.
Bauliche Veränderungen
Möchte der Mieter selbst etwas an der Wohnung ändern, muss er sich in der Regel vorab mit dem Vermieter in Verbindung setzen. Bei bestimmten Vorhaben darf er seine Zustimmung aber nur in seltenen Fällen verweigern. Dazu zählen Maßnahmen, die eine Wohnung barrierefrei machen, oder der Anbau von Balkonkraftwerken. Anderes gilt für den Einbau von Wandschränken oder den Abriss von Zwischenwänden, die der Vermieter untersagen kann. „Generell müssen Mieter beim Auszug der Wohnung alles in den ursprünglichen Zustand zurückversetzen“, sagt Storm. Um das abzusichern, darf der Vermieter eine Sicherheitsleistung einfordern.
Eine weitere zentrale Aufgabe des Vermieters ist die Verkehrssicherungspflicht. Er ist für die Sicherheit an und in seiner Immobilie verantwortlich. Er haftet, wenn etwa jemand auf dem eisglatten Grundstück ausrutscht oder sich verletzt, weil das Flurlicht nicht funktioniert. Der Eigentümer kann die entsprechenden Pflichten – zum Beispiel Schnee schaufeln oder nasses Laub kehren – jedoch per Vertrag auf eine Hausverwaltung, Familienangehörige oder die Mieter übertragen.
Wer sich das Leben als Vermieter so einfach wie möglich machen möchte, kann eine Hausverwaltung engagieren, die zum Beispiel die Nebenkosten abrechnet, Mieter sucht oder die Wohnung instand hält. Allerdings ist die Auswahl nicht einfach. Es gilt, sowohl die Sachkunde der Verwaltung als auch die Preise gut zu vergleichen. Außerdem sollte sie sich in räumlicher Nähe zu Haus oder Wohnung befinden. Ein gutes Indiz für die Sachkunde ist, ob der Hausverwalter zertifiziert ist. Der Vermieter kann auch nach Referenzen fragen.
Verwalter berechnen für ihre Tätigkeit aktuell etwa 20 bis 30 Euro netto pro Wohneinheit und Monat. Manche stellen die Kosten als Prozentsatz von der Kaltmiete in Rechnung.
Energetische Sanierung
Dämmung, Heizung, Fotovoltaik – nur einige Fragen, die Immobilieneigentümer beschäftigen.
- Sanierungszwang: Den gibt es in wenigen Fällen. So ist bei komplett vermieteten Häusern die oberste Geschossdecke zu dämmen. Nach dem Gebäudeenergiegesetz ist der Einbau besonders klimafreundlicher Heizanlagen im Wesentlichen zurzeit nur auf Neubauten beschränkt.
- Mieterhöhung: Vermieter dürfen die Jahresmiete um bis zu 8 Prozent der für eine Modernisierung aufgewendeten Handwerker- und Baukosten erhöhen. Zugleich darf die Miete in der Regel innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche steigen. Tauscht der Vermieter die Heizung aus, darf er bis zu 10 Prozent der Kosten umlegen, abzüglich staatlicher Förderung. Aber: Die Miete darf nach dem Heizungstausch um maximal 50 Cent pro Quadratmeter steigen.
- Ankündigung: Der Vermieter muss Modernisierungsmaßnahmen mit Art, Umfang und absehbarer Dauer mindestens drei Monate im Voraus schriftlich ankündigen.
„Steuervorteile nutzen“
Jana Bauer vom Bundesverband Lohnsteuerhilfevereine gibt Tipps für Vermieter.
Mein Lübecker: Wie müssen Mieteinnahmen versteuert werden?
Jana Bauer: Mit dem persönlichen Steuersatz. Sie müssen die Einnahmen in der Steuererklärung in der Anlage „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ angeben. Die zu versteuernden Einnahmen schrumpfen aber, wenn man Werbungskosten hat, die mit der Vermietung direkt zusammenhängen.
ML: Welche Werbungskosten können Vermieter geltend machen?
Bauer: Zu den wichtigsten gehören gezahlte Maklerprovisionen oder Inserierungskosten, Kreditzinsen, die Grundsteuer, Ausgaben für Reparaturen, Renovierungen oder Sanierungen, Anwalts- oder Steuerberaterhonorare oder das Entgelt für eine Hausverwaltung. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten werden über die sogenannte Abschreibung abgesetzt. Der Immobilienkaufpreis oder die Baukosten werden auf einen längeren Zeitraum verteilt, sodass der Vermieter in jedem Jahr einen prozentualen Anteil absetzen kann.
ML: Wo erhalten Vermieter Hilfe?
Bauer: In erster Linie beim Steuerberater. Zu Lohnsteuerhilfevereinen können Vermieter gehen, wenn die Mieteinnahmen nicht die einzige Einnahmequelle sind und eine Grenze nicht überschreiten – bei Singles 18.000 Euro, bei gemeinsam Veranlagten 36.000 Euro.
Fotos: Adobe Stock, Jana Bauer, Mauritius Images
