Weil die Zinsen für Immobiliendarlehen 2022 enorm gestiegen sind, müssen auch Anschlussfinanzierer mit teureren Konditionen als bisher rechnen. Wie sich frühzeitig gegensteuern lässt.
Text: Stefanie Hutschenreuter
Kaum hat man sich in der eigenen Immobilie eingelebt, muss man sich oft schon wieder um ihre Finanzierung kümmern – zumindest, wenn sie über ein Hypothekendarlehen finanziert wurde. Denn nach fünf, zehn oder fünfzehn Jahren läuft üblicherweise die Zinsbindung fürs Immobiliendarlehen aus. Die Karten werden dann neu gemischt. Der Darlehensnehmer kann verhandeln, wie und zu welchen Konditionen die Restschuld getilgt werden soll. Da jedoch die Hypothekenzinsen mit knapp 4 Prozent so hoch sind wie in den vergangenen zehn Jahren nicht, könnte die Anschlussfinanzierung teurer als die bisherige werden.
Zudem rechnen Marktbeobachter so schnell nicht mit einer Trendwende: „Aufgrund der aktuellen Kapitalmarktsituation ist ein spürbares Absinken des Zinsniveaus sehr unwahrscheinlich. Wir rechnen sogar eher mit leichten Anstiegen“, sagt Moritz Raabe, Leiter der privaten Baufinanzierung der Sparkasse zu Lübeck.
Früh das Gespräch suchen
So hat die Europäische Zentralbank für das laufende Jahr weitere Erhöhungen des Leitzinses angekündigt, was auch auf die Immobilienzinsen durchschlägt. Deshalb kann es sich mehr denn je lohnen, sich frühzeitig über die verschiedenen Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung zu informieren – insbesondere für jene, deren Zinsauslauf, das Ende der Zinsbindung, erst in einigen Jahren ansteht.
Jörg Fach, stellvertretender Leiter Immobilienfinanzierung der Sparkasse zu Lübeck, empfiehlt, das Gespräch mit dem Bank- oder Baufinanzierungsberater zu suchen. Dabei lässt sich klären, wie hoch die Restschuld zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung voraussichtlich sein wird und welche Varianten sich zur Weiterfinanzierung anbieten.
Die einfachste Lösung ist die Prolongation, also die Verlängerung des bestehenden Darlehensvertrags zu neu festgeschriebenen Sollzinsen. In der Regel unterbreitet der Ursprungsfinanzierer bis spätestens vier Wochen vor dem Zinsbindungsende ein Angebot. Stimmt der Darlehensnehmer dann den Konditionen aus dem Prolongationsangebot zu, bleibt meist bis auf die geänderten Zinskonditionen und die Kreditlaufzeit alles beim Alten.
Allerdings lohnt es sich oft, die eigene finanzielle Situation zu überprüfen: Hat sie sich seit dem Immobilienkauf verbessert oder verschlechtert? Falls die Finanzierung ursprünglich auf lediglich einen Verdiener ausgerichtet war und es mittlerweile zwei Einkommen gibt, kann dies mehr Spielraum für die Anschlussfinanzierung eröffnen. So kann man Rate, Tilgung und Zinsbindung an die persönlichen Wünsche und Lebenssituation anpassen. Wenn die Rate angehoben werden kann, erhöht sich der Tilgungsanteil. Man sollte aber realistisch bleiben und sich nicht überfordern. Wer verfügbare Mittel hat, kann diese zum Ende der ersten Zinsbindung nutzen, um die Restschuld zu verringern.
Bausparvertrag wirksam einsetzen
Die Sparkasse zu Lübeck versucht, die Änderungswünsche zu berücksichtigen. „Was am Finanzierungsmarkt darstellbar ist, bekommt der Kunde auch bei uns. Das gilt auch für die Ablösung von Darlehen bei anderen Banken. Hier lassen sich schon einige hundert Euro im Jahr sparen“, sagt Moritz Raabe. Die Kunden haben zum Beispiel aber auch die Gelegenheit, angesparte Gelder oder zuteilungsreife Bausparverträge zur Reduzierung der Restschuld zu nutzen oder anstehende Modernisierungsmaßnahmen mitzufinanzieren. Manchmal ist dazu allerdings ein komplett neuer Darlehensvertrag notwendig.
Auch die Umschuldung auf einen zuteilungsreifen Bausparvertrag kann eine passende Lösung sein. Dazu muss der Immobilieneigentümer aber bereits vor Jahren einen Bausparvertrag abgeschlossen und ihn regelmäßig bespart haben, damit er das angesparte Guthaben und das zinsgünstige Bauspardarlehen für die Anschlussfinanzierung einsetzen kann.
Praktische Kombifinanzierung
Wer das nicht kann, der hat immer noch die Möglichkeit, auf eine Kombifinanzierung der Bausparkasse umzuschulden. Dabei nimmt der Bausparer für die Anschlussfinanzierung ein Baudarlehen in Anspruch und schließt gleichzeitig einen Bausparvertrag über dieselbe Summe ab. Zu Beginn wird der Bausparvertrag angespart, während das Baudarlehen nicht getilgt, sondern nur die Zinsen bezahlt werden. Nach Zuteilung des Bauspardarlehens wird der Kredit mit der Bausparsumme auf einen Schlag getilgt und anschließend das Baudarlehen zurückgezahlt. „Vorteil ist der von Beginn an feststehende Bauspardarlehenszins – bis zur letzten Rate“, erläutert Dennis Wolfarth von der LBS SHH.
Wer ein Immobiliendarlehen der Sparkasse auf ein LBS-Bausparprodukt umschuldet, hat zudem keine Kosten für die Grundschuldabtretung. „Bei einer Finanzierung innerhalb des Sparkassenverbunds fallen für den Kunden keine Gebühren bei einer Anschlussfinanzierung an. Hier verständigen sich LBS und Sparkasse gegebenenfalls intern über die Abtretung der Grundschuld“, so die Erfahrung von Wolfarth. Anders sieht es aus, wenn von einer fremden Bank umgeschuldet wird.
Doch auch wenn die Zinsbindung erst in ein paar Jahren ausläuft, lässt sich die Anschlussfinanzierung bereits jetzt festzurren. Und zwar, indem man jetzt einen Immobilienkredit abschließt, dessen Laufzeit erst später beginnt. Der Fachbegriff für ein solches Hypothekendarlehen auf Vorrat lautet Forward-Darlehen. Ein solches Forward-Darlehen ist mehrere Jahre im Voraus möglich. Wer also befürchtet, dass die Zinsen künftig weiter steigen werden, der kann sich so Planungssicherheit verschaffen.
Im Gegensatz zu einem Bauspardarlehen muss ein Forward-Darlehen jedoch verpflichtend abgerufen werden. Normalerweise gibt es die Vorratshaltung auch nicht zum Nulltarif. Die Banken erheben einen Aufschlag auf die Zinsen. Derzeit allerdings sind die Forward-Aufschläge sehr gering bis gar nicht vorhanden, wie Jörg Fach betont. Wie das Zinsniveau ist, wenn die Festzinsvereinbarung endet, kann jedoch niemand vorhersehen. Sind die Zinsen dann wider Erwarten gefallen, fährt der Darlehensnehmer schlechter als mit einer Prolongation.
Aktuell besteht zudem auch kein wesentlicher Zinsunterschied zwischen Immobiliendarlehen mit 10- und 15-jähriger Sollzinsbindung. Aber auch das ist nicht in Stein gemeißelt. Es ist also sinnvoll, sich beim Angebots-Check immer beide Varianten ausrechnen zu lassen.
Neues Magazin zu Lübecker Immobilien
Der neue Marktbericht „GRUND|WERTE“ bietet Käufern Orientierung.
Inflation, steigende Zinsen, höhere Baukosten – die Schlagzeilen wirken auf Immobilienkäufer nicht ermunternd. Orientierungspunkte auf dem veränderten Markt bietet die Sparkasse zu Lübeck mit dem neuen Magazin „GRUND|WERTE“, das in den Sparkassen-Filialen ausliegt und kostenlos unter www.sparkasseluebeck/wohnmarktbericht heruntergeladen werden kann. Der 38-seitige Bericht kommt gerade recht, um Kaufinteressierte wieder zuversichtlich zu stimmen, denn es gibt auch positive Nachrichten. „Seit etwa Juli 2022 sind die Immobilienpreise unter Druck, die Preisverhandlungen gestalten sich intensiver“, sagt Rodja Koop, Leiter des Immobilienvertriebs der Sparkasse zu Lübeck. Für die neue Auflage des Magazins wurden die aktuellen Daten und Preise für Immobilien in allen Stadtteilen zusammengetragen.
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